À compter des impositions établies au titre de 2027, la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) et la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV) seront remplacées par une taxe unique : la taxe sur la vacance des locaux d'habitation, prévue à l'article 1406 bis du Code général des impôts.
Le nouveau régime conserve une distinction selon la localisation du logement, mais autorise des taux sensiblement majorés. Les propriétaires de logements inoccupés doivent donc vérifier dès à présent la situation de leur bien et la durée de vacance déjà acquise.
À retenir
- Fusion de la TLV et de la THLV dans une taxe unique dès 2027.
- Distinction maintenue entre zones tendues (application de plein droit) et hors zones tendues (application sur délibération).
- Taux pouvant atteindre 60 % en zone tendue à compter de la deuxième année de vacance et 50 % hors zone tendue.
- La durée de vacance antérieure au 1er janvier 2027 est prise en compte — pas de remise à zéro du décompte.
- Anticipation recommandée : vérification de la valeur locative, de la durée de vacance et mise à jour de la déclaration d'occupation prévue à l'article 1418 du CGI.
Un régime unique à compter de 2027
La taxe sur la vacance des locaux d'habitation reprend les principales caractéristiques des deux taxes qu'elle remplace. Son application dépend toutefois de la commune dans laquelle le logement est situé.
Zones tendues
| Critère | TLV jusqu'en 2026 | Nouvelle taxe à compter de 2027 |
|---|---|---|
| Application | Obligatoire de plein droit | Obligatoire de plein droit |
| Durée de la vacance | 1 an | 1 an |
| Taux (assiette : valeur locative) | 17 % la 1re année / 34 % à compter de la 2e | 17 % (majoration possible jusqu'à 30 %) la 1re année / 34 % (majoration possible jusqu'à 60 %) ensuite |
| Majoration de THRS | Oui | Oui |
Hors zones tendues
| Critère | THLV jusqu'en 2026 | Nouvelle taxe à compter de 2027 |
|---|---|---|
| Application | Facultative sur délibération | Facultative sur délibération |
| Durée de la vacance | 2 ans | 2 ans |
| Taux (assiette : valeur locative) | Taux de THRS de la commune ou de l'EPCI (plafond pratique de l'ordre de 42 % selon le Gouvernement) | Plafond de 50 % |
| Majoration de THRS | Non | Non |
La liste des 3 689 communes concernées de plein droit figure en annexe du décret n° 2026-831 du 25 août 2026 (consulter l'annexe sur Légifrance).
Pour l'imposition établie au titre de 2027, la durée de vacance antérieure au 1er janvier 2027 sera prise en compte. L'entrée en vigueur de la taxe ne remettra donc pas le décompte à zéro.
Une taxe calculée sur la valeur locative
La taxe sera assise sur la valeur locative retenue pour la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.
Elle sera due par la personne qui dispose du logement depuis le début de la période de vacance : propriétaire, usufruitier, preneur à bail à construction ou à réhabilitation, ou emphytéote.
Le montant pourra varier fortement selon la commune et la durée d'imposition :
- En zone tendue, les taux de 17 % et 34 % pourront être portés, par délibération, à 30 % la première année et à 60 % à compter de la deuxième année.
- Hors zone tendue, le taux fixé localement ne pourra pas excéder 50 %.
Les logements exclus du champ de la taxe
L'article 1406 bis du CGI exclut expressément :
- les logements occupés pendant plus de 90 jours consécutifs au cours de la période de référence ;
- les logements dont la vacance est indépendante de la volonté du contribuable ;
- les logements constituant des dépendances du domaine public ;
- certains logements détenus par des organismes de logement social.
La vacance indépendante de la volonté du contribuable devra être établie par des éléments concrets. La doctrine applicable à l'actuelle taxe sur les logements vacants vise notamment les biens proposés à la vente ou à la location au prix du marché sans trouver preneur. Il est prudent de conserver les mandats, annonces, échanges avec les professionnels, justificatifs de prix et devis de travaux.
Une définition du logement vacant encore à préciser
Le nouvel article 1406 bis ne définit pas précisément le logement vacant. Il est donc utile de se référer, dans l'attente des commentaires relatifs à la nouvelle taxe, aux critères retenus pour l'actuelle taxe sur les logements vacants.
Dans le régime applicable jusqu'au 31 décembre 2026, seuls les logements habitables entrent dans le champ de la TLV. Un logement est considéré comme habitable lorsqu'il est clos, couvert et pourvu des éléments de confort minimum : installation électrique, eau courante et équipements sanitaires.
Ne sont pas soumis à la TLV les logements qui ne peuvent être rendus habitables qu'au prix de travaux importants dont la charge incombe à leur détenteur. Les travaux nécessaires doivent notamment avoir pour objet :
- d'assurer la stabilité des murs, de la charpente, de la toiture, des planchers ou des circulations intérieures, notamment les escaliers ;
- d'installer ou de refaire complètement les équipements sanitaires élémentaires, le chauffage, l'électricité, l'eau courante ou l'ensemble des fenêtres et portes extérieures.
Les travaux doivent en outre être suffisamment importants. À titre de règle pratique, l'administration admet actuellement que cette condition est remplie lorsque leur montant excède 25 % de la valeur vénale du logement au 1er janvier de l'année d'imposition. La production de devis permet d'en justifier le coût.
La doctrine actuelle retient également les logements non meublés. Les résidences secondaires meublées demeurent soumises à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires et devraient donc rester hors du champ de la nouvelle taxe.
Ces précisions concernent le régime actuel de la TLV. Leur transposition à la taxe sur la vacance des locaux d'habitation devra être confirmée par les commentaires administratifs à venir.
Obligations déclaratives
Aucune obligation déclarative propre à la taxe sur la vacance des locaux d'habitation n'incombe aux contribuables. Toutefois, la déclaration des locaux d'habitation exigée des propriétaires en matière de taxe d'habitation sur les résidences secondaires (article 1418 du CGI) devrait également servir à l'établissement et au contrôle de la taxe sur la vacance des locaux d'habitation, comme c'est le cas actuellement pour la taxe annuelle sur les logements vacants.
Les vérifications à effectuer avant 2027
- Vérifier si la commune relève d'une zone tendue et suivre les délibérations locales.
- Reconstituer la durée de vacance du logement et l'identité de son détenteur pendant cette période.
- Contrôler la valeur locative servant de base à l'imposition et estimer le taux applicable.
- Mettre à jour la déclaration d'occupation prévue à l'article 1418 du CGI et conserver les justificatifs utiles (mandats, annonces, devis de travaux, échanges avec les professionnels).
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