La loi relative à la lutte contre les fraudes fiscales et sociales, publiée au Journal officiel du 26 juin 2026, modifie de manière significative le régime de la taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale des immeubles prévue aux articles 990 D et suivants du Code général des impôts.

Ces nouvelles dispositions s'appliqueront pour la première fois à la campagne déclarative 2027 (au titre de la situation au 1er janvier 2027) et renforcent sensiblement les obligations déclaratives applicables aux entités détenant, directement ou indirectement, des immeubles situés en France. Les groupes concernés ont donc intérêt à revoir dès à présent leurs procédures de conformité afin d'anticiper ces nouvelles exigences.

À retenir

  • Suppression du régime de l'engagement de communiquer : les entités concernées devront désormais déposer une déclaration annuelle afin de continuer à bénéficier de l'exonération.
  • Nouvelle obligation de désigner un représentant en France pour les entités ne disposant pas d'un établissement stable en France.
  • Première application : campagne déclarative 2027.
  • Une incertitude subsiste quant au maintien de la tolérance administrative applicable aux SCI déposant une déclaration n° 2072.
  • Une revue des structures de détention est recommandée afin de sécuriser le bénéfice des exonérations.

Suppression du régime de l'engagement de communiquer

Jusqu'à présent, certaines entités pouvaient bénéficier de l'exonération de la taxe de 3 % en prenant l'engagement de communiquer à l'administration fiscale, sur demande, les informations relatives aux immeubles détenus ainsi qu'à leur actionnariat.

Ce mécanisme est désormais supprimé.

À compter de la campagne déclarative 2027, les entités qui bénéficiaient de ce régime devront déposer une déclaration annuelle afin de continuer à bénéficier de l'exonération. La réforme substitue ainsi à un régime fondé sur un engagement de communication une véritable obligation déclarative.

Les groupes concernés ont donc intérêt à anticiper cette évolution, notamment en :

  • identifiant les entités concernées ;
  • vérifiant le fondement juridique de leur exonération actuelle ;
  • collectant les informations requises relatives aux immeubles et à la chaîne de détention ;
  • mettant en place les démarches administratives nécessaires (création des espaces professionnels, organisation des procédures internes, etc.).

Cette réforme est sans incidence sur les périodes antérieures. Les entités ayant régulièrement souscrit un engagement de communiquer sous l'empire des anciennes dispositions demeurent protégées pour les exercices passés. En revanche, à compter de la campagne déclarative 2027, le bénéfice de l'exonération sera subordonné au respect des nouvelles obligations déclaratives.

Désignation d'un représentant en France : une nouvelle obligation

La réforme crée également un nouvel article 990 FA du Code général des impôts.

Les personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables soumis aux obligations déclaratives et ne disposant pas d'un établissement stable en France devront désormais désigner un représentant établi en France, habilité à recevoir pour leur compte l'ensemble des communications, actes de procédure et notifications de l'administration fiscale relatifs à la taxe de 3 %.

À défaut, l'administration pourra valablement notifier ces actes à l'entité juridique la plus proche de l'immeuble dans la chaîne de détention, qu'elle soit ou non elle-même exonérée de la taxe.

Les groupes internationaux devront donc veiller à mettre en place des procédures internes permettant de traiter rapidement ces notifications, notamment au regard du délai de régularisation de 30 jours applicable en cas de première omission déclarative.

Une jurisprudence récente qui confirme une approche plus exigeante

Au-delà de cette réforme législative, la jurisprudence récente illustre une interprétation de plus en plus stricte des conditions permettant de bénéficier de l'exonération.

Les juridictions rappellent régulièrement que la taxe de 3 % poursuit un objectif de transparence quant à l'identification des détenteurs effectifs des immeubles situés en France, et apprécient avec une exigence croissante le respect des obligations déclaratives.

Les décisions rendues ces derniers mois mettent notamment en évidence :

  • un contrôle renforcé de l'identification des associés, actionnaires ou bénéficiaires effectifs ainsi que des éléments permettant d'établir leur qualité ;
  • une vigilance accrue quant à l'exactitude, à la cohérence et à la sincérité des informations communiquées à l'administration fiscale.

Ces décisions soulignent l'importance de documenter avec soin les conditions d'application des exonérations et de conserver l'ensemble des justificatifs susceptibles d'être demandés par l'administration fiscale.

Une incertitude demeure concernant les SCI déposant une déclaration n° 2072

La réforme ne précise pas si la tolérance administrative permettant à certaines SCI ayant déposé une déclaration n° 2072 d'être dispensées du dépôt de la déclaration spécifique au titre de la taxe de 3 % demeure applicable.

En l'absence de précisions de l'administration fiscale, il nous semble que cette tolérance devrait continuer à produire ses effets. Toutefois, ce point mérite d'être confirmé par la Direction de la législation fiscale (DLF) ou à l'occasion de la publication des commentaires administratifs attendus.

Dans cette attente, les SCI concernées devront apprécier avec prudence leurs obligations déclaratives au titre de la campagne déclarative 2027.

Anticiper dès à présent la campagne déclarative 2027

Les entités détenant directement ou indirectement des actifs immobiliers en France ont intérêt à revoir dès à présent leur situation afin de :

  • confirmer le fondement juridique de leur exonération actuelle ;
  • déterminer si une déclaration annuelle devra désormais être déposée ;
  • recenser les informations relatives à la chaîne de détention et aux associés ou actionnaires concernés ;
  • désigner, le cas échéant, un représentant en France ;
  • s'assurer que leurs procédures internes sont adaptées aux nouvelles obligations déclaratives.

Notre équipe se tient à votre disposition pour analyser les conséquences de cette réforme sur vos structures de détention immobilière et vous accompagner dans la préparation de la campagne déclarative 2027.