L’article 261 D du Code général des impôts instaure une exonération de TVA des locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d’habitation.

Cette exonération supporte une exception si cette activité concurrence l’activité d’hôtellerie. Ainsi, le législateur soumet la location meublée à la TVA si en sus de l’hébergement au moins trois des prestations suivantes sont rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle :

• le petit-déjeuner,
• le petit-déjeuner,
• le nettoyage régulier des locaux,
• la fourniture de linge de maison et
• la réception, même non personnalisée de la clientèle.

Ce sujet est au cœur des débats depuis plusieurs années à la suite du développement du meublé touristique par les plateformes internet (type Airbnb).

En effet, les hôteliers considèrent que les logements loués par Airbnb (notamment) leur font concurrence, même dans des cas où tous les critères légaux impératifs (3 sur 4) ne sont pas réunis.

Les décisions jurisprudentielles sont nombreuses en la matière et un arrêt récent vient de juger, de manière surprenante, que la location d’un gîte qui comporte “de manière potentielle” trois des prestations de parahôtellerie visées à l’article 261 D du Code général des impôts ne bénéficie pas de l’exonération de TVA (CAA de Nantes, 23 juin 2023, n° 22NT02242).

La CAA de Nantes semble aller au-delà des commentaires du BOI sur l’article 261 D du CGI qui précisent que les prestations parahôtelières doivent être offertes en sus de l’hébergement (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 n°40).

Selon l’analyse de la Cour, les critères utiles à la distinction entre activité hôtelière soumise à TVA et activité hôtelière non soumise à TVA n’exigent pas que les prestations susvisées soient effectivement rendues mais seulement que le loueur en meublé dispose des moyens nécessaires pour proposer de telles prestations à ses clients. Aussi pour la Cour, comme pour l’administration fiscale, seules doivent être exonérées du paiement de la TVA, les personnes dont l’activité ne fait pas concurrence à une entreprise hôtelière.

Dans une autre affaire, la Cour administrative d’appel de Douai a saisi le Conseil d’État d’une demande d’avis sur la compatibilité avec le droit européen du régime légal de la TVA de la location meublée prévue à l’article 261 D du CGI (CAA Douai, 2 mars 2023 n° 22DA01547).

Le Conseil d’État vient de rendre son avis et déclare le régime applicable aux prestations d’hébergement fournies dans des conditions proches de l’hôtellerie partiellement non conforme à la directive TVA (Avis du CE du 5 juillet 2023 n° 471877).

En effet, selon la Haute juridiction, l’exigence qu’au moins trois des prestations annexes susvisées soient fournies n’apparaît pas suffisante pour identifier toutes les situations de location qui viendraient en concurrence potentielle avec le secteur hôtelier.

En revanche, le régime prévu par le CGI demeure compatible avec les objectifs de l’article 135 de la directive TVA en ce qu’elles excluent de l’exonération de TVA les activités se trouvant dans une situation de concurrence potentielle avec les entreprises hôtelières.

Au cas d’espèce, il appartiendra donc à la cour administrative d’appel de Douai de déterminer si les prestations de location de logements meublés qui étaient rendues dans l’affaire en question se trouvaient en situation de concurrence potentielle avec le secteur hôtelier.

Le Conseil d’État prescrit dans cet avis d’apprécier « au cas par cas si un établissement proposant une location de logements meublés, eu égard aux conditions dans lesquelles cette prestation est offerte, notamment la durée minimale du séjour et les prestations fournies en sus de l’hébergement, se trouve en situation de concurrence potentielle avec les entreprises hôtelières. »

Cet arrêt sera attendu avec intérêt puisqu’il permettra d’avoir un premier aperçu des indices retenus par le juge administratif pour mener une telle analyse.

L’évolution de la jurisprudence ou de la loi de finances pour 2024 sur cette question sera suivie avec attention par les opérateurs de meublés saisonniers dans la mesure où elle serait susceptible d’entrainer un assujettissement à la TVA des loyers que certains bailleurs ne seront pas en mesure de répercuter sur leurs locataires.